El alquiler turístico se enfrenta a uno de los mayores frenazos desde el bum de las plataformas digitales. El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, Pablo Abascal, calcula en un 40% los nuevos pisos turísticos que podrían no llegar a abrir o verse afectados en España. Un giro auspiciado por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Su modificación, en vigor desde abril de 2025, altera por completo las reglas del juego: si antes bastaba con que la comunidad no prohibiera expresamente esta actividad, ahora ocurre justo lo contrario. Sin autorización vecinal previa, el piso turístico no puede operar —no afecta a los que funcionaban antes de la reforma—.
La reforma de la ley de 2025 empieza a tener consecuencias en el mercado. Sin autorización de las comunidades, los nuevos pisos no pueden operar
El alquiler turístico se enfrenta a uno de los mayores frenazos desde el bum de las plataformas digitales. El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, Pablo Abascal, calcula en un 40% los nuevos pisos turísticos que podrían no llegar a abrir o verse afectados en España. Un giro auspiciado por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Su modificación, en vigor desde abril de 2025, altera por completo las reglas del juego: si antes bastaba con que la comunidad no prohibiera expresamente esta actividad, ahora ocurre justo lo contrario. Sin autorización vecinal previa, el piso turístico no puede operar —no afecta a los que funcionaban antes de la reforma—.
El cerco regulatorio, además, sigue estrechándose. PSOE y Sumar han acordado esta semana sacar adelante un nuevo decreto de vivienda que incluirá un IVA del 21% para los pisos turísticos, una medida que se suma a las restricciones aprobadas en los últimos meses por ayuntamientos y comunidades autónomas. En ciudades especialmente tensionadas como Málaga, Madrid o Barcelona las juntas de propietarios están cerrando así la puerta a nuevas licencias. “Bilbao lleva meses sin conceder autorizaciones”, apunta Abascal. Y añade: “Esta reforma va a sacar a la luz miles de viviendas sin regularizar”.
Este nuevo escenario ha trasladado una responsabilidad inédita a los propietarios. “Ya no se trata sólo de convivir con turistas de paso, sino de decidir si un edificio residencial puede convertirse parcialmente en negocio”, apunta José Luis Rodríguez, gerente de la firma Adgesmor. Es el caso de una finca de la calle Madera, situada en pleno distrito Centro de Madrid (el 5,9% del parque residencial de esta área se destina a uso turístico). Los vecinos han optado por prohibir su uso turístico. “Este tipo de edificios antiguos no están preparados para esa actividad”, explica Andrés Suárez, uno de sus propietarios. “No tienen acceso independiente ni aislamiento acústico y el riesgo puede derivar en alguna responsabilidad para el resto de los vecinos”.
Este debate va, sin embargo, mucho más allá de la convivencia. Para algunos juristas, el Estado está trasladando a las comunidades de propietarios el problema estructural que sufre la vivienda en España. “Se está dando un poder a la comunidad de vecinos que no tenía y que, en realidad, corresponde a una Administración que está delegando en ellas su responsabilidad”, critica la abogada Teona Chelidze, de R. Sánchez Abogados. Habla de “zonas colapsadas” de Barcelona (Eixample, Gracia, Sagrada Familia) donde estas medidas no están teniendo el efecto esperado. “Las consultas de propietarios se han disparado, pero las medidas no están frenando realmente a los grandes operadores”, afirma.
La reforma legal también ha abierto un frente jurídico y económico dentro de las propias comunidades. “Para prohibir o autorizar viviendas turísticas es necesaria una doble mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación (porcentaje de propiedad que cada vivienda o local tiene dentro del edificio)”, señala José Luis Rodríguez. Si la finca no cuenta con estatutos, “habrá que elevar la resolución a escritura pública ante notario (coste de 300 a 500 euros) e inscribirla en el Registro de la Propiedad”.
Si el valor de un piso asciende a 200.000 euros, la partida para el registrador girará en torno a 1.500 euros y si está en los 800.000 euros el coste rondará los 6.000 euros. En el caso de que la comunidad cuente con estatutos, “basta con incorporar uno nuevo o modificar el existente para que la autorización quede redactada de forma clara y expresa. Y se sigue el mismo procedimiento: aprobación en junta, escritura pública e inscripción registral”, señala el abogado de Adgesmor.
Ese cambio de estatutos se está convirtiendo en una tendencia. “En la comunidad de vecinos de la calle Madera se prohibió expresamente su uso en 2024, como exigían entonces los tribunales, mediante modificación estatutaria”, continúa Rodríguez. Algo que ya están haciendo “más de un tercio” del centenar de comunidades que administra su firma. “Y va en aumento”. El fenómeno se extiende especialmente en zonas donde “se prevé presión turística como por Hortaleza, en Madrid, ante la llegada de la Fórmula 1”, adelanta. También la jurisprudencia empieza a consolidarse. El Tribunal Supremo avaló recientemente el acuerdo de una comunidad de propietarios de Segovia que prohibió expresamente las viviendas turísticas en su edificio, reforzando así la capacidad de decisión vecinal.
Aun así, administradores como Pablo Abascal están de acuerdo en que “no todo pasa por prohibir”. La ley permite a las comunidades autorizar estas actividades bajo determinadas condiciones: límites de ocupación, recargos de un 20% en las cuotas comunitarias, normas específicas contra el ruido o exigencia de accesos independientes. “Esto no va de un no por sistema. El enemigo no es el vecino”. Y defiende fórmulas intermedias para compatibilizar convivencia y actividad económica que eviten “que la concentración turística altere el ritmo cotidiano del barrio”.
En Málaga, otro de los epicentros del conflicto, especialistas como Mar Alcázar, coordinadora de derecho turístico de la Abogacía de Málaga, hablan ya de “tapón regulatorio”. “La sucesión de cambios normativos está paralizando al vecino que quiere dedicar su vivienda al alquiler vacacional”. Y añade: “Simplemente el hecho de reunir a todos los vecinos en junta extraordinaria es un lío. Por no hablar de los costes administrativos que supone enviar un burofax a cada propietario”. A ello se suma la moratoria de tres años, en vigor desde agosto de 2025, que impide nuevas autorizaciones mientras se redefine el plan urbanístico de la ciudad.
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